V oblasti hypoték nás čakajú v roku 2017 viaceré zmeny a preto sa dnes pozrieme na každú z nich, aby vás nič nezaskočilo, ak si na budúci rok plánujete zobrať hypotéku.
Zmeny by mali byť aplikované od 1.3.2017, ale treba rátať s faktom, že banky budú pravdepodobne opatrenia zavádzať možno už o mesiac skôr, aby vedeli „odladiť“ svoje systémy tak, aby od 1.3.2017 všetko bežalo bez problémov.
- Prečítajte si: Slováci vážne podceňujú riziká hypotéky
Zmeny sú z dielne Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá robí ďalší krok v rámci regulácie hypotekárneho trhu.
Doteraz sa banky riadili odporúčaniami, ktoré NBS vydala v roku 2015, čo znamená, že vždy bolo na banke samotnej, ako bude odporúčania v praxi pri schvaľovaní hypotéky aplikovať.
Teraz pristupuje NBS k záväzným opatreniam, ktoré banky musia pri schvaľovaní hypoték systematicky dodržiavať. Dodržiavanie opatrení bude zo strany NBS kontrolované a to znamená, že banky pri schvaľovaní hypoték budú musieť pritvrdiť.
ZMENY ČAKAJTE V NASLEDOVNÝCH OBLASTIACH:
1. ZNÍŽENIE POČTU HYPOTÉK S VYŠŠÍM LTV
2. DOKLADOVANIE PRÍJMU
3. FINANČNÝ VANKÚŠ
4. STRES TEST
+
5. ŠPM
1. ZNÍŽENIE POČTU HYPOTÉK S VYŠŠÍM LTV
Stále viac bude platiť, že bude ťažšie získať financovanie od 90% do 100% hodnoty nehnuteľnosti.
Za nových podmienok získa financovanie od 90% do 100% iba 1 z 10 klientov.
Hypoték vo výške 80% až 100% bude môcť byť po novom maximálne 40%.
Viac ako 80%-né financovanie teda získajú len 4 klienti z 10 (vrátane toho jedného, ktorý bude mať financovanie od 90% do 100%) .
Trend je jasný, do budúcnosti smerujeme pomaly, ale isto na úroveň 70%-ného financovania, teda 30% bude musieť mať klient našetrených, alebo túto sumu môže dorovnať spotrebným úverom v prípade, že bude mať dostatočne vysoký príjem, aby bol schopný tento úver splácať.
Štandardne sú úrokové sadzby na spotrebných úveroch niekoľkonásobne vyššie ako na hypotékach. Ďalšou možnosťou na dorovnanie chýbajúcej sumy môže byť stavebné sporenie.
Pohľad NBS vs pohľad klienta na financovanie bývania hypotékou
Z pohľadu NBS tento smer dáva zmysel, lebo chce preventívne predísť ešte väčšiemu zadlžovaniu Slovákov, ktoré by mohlo viesť v prípade výrazného zvyšovania úrokových sadzieb v budúcnosti k neschopnosti splácať hypotéky a mali by sme tu slovenskú hypotekárnu krízu.
Z pohľadu klienta a to najmä takého, ktorý teraz študuje na vysokej škole, prípadne ešte len začal pracovať, to môže byť vážny problém v prípade, že nebude mať vlastné zdroje na financovanie bývania. Ruku na srdce, koľko mladých ľudí má dnes dostatok vlastných zdrojov, aby si mohli kúpiť byt a osamostatniť sa od rodičov?
Odpoveď všetci poznáme. Táto generácia si bude musieť podľa môjho názoru 30% z hodnoty nehnuteľnosti našetriť. Tu bude rozhodujúce, kedy so šetrením začnete a rovnako dôležite bude aký produkt na šetrenie zvolíte.
Príklad:
Keby klient uvažoval o štartovacom byte (mimo Bratislavy) v hodnote 80.000 € a mal by nárok na 70%-né financovanie, znamenalo by to, že z hypotéky bude financovať 56.000 € a vlastné zdroje bude musieť mať vo výške 24.000 €.
Pozrime sa na jednoduché porovnanie troch rozdielnych produktov, ktoré bežne klienti využívajú na tvorbu takejto finančnej rezervy.
Budeme simulovať sporenie 300 € mesačne po dobu 6 rokov a nebudeme zohľadňovať poplatky ani dane, lebo ide o rýchle porovnanie, ktoré nám má ukázať či sú rozdiely výrazné, alebo len nepatrné:
a) Sporiaci účet
zhodnotenie 0,8% p.a.
vklad 21.600 €
zisk pred zdanením 519 €
b) Stavebné sporenie
zhodnotenie 2,3% p.a.
vklad 21.600 €
zisk pred zdanením 1.538 €
c) Podielové fondy
zhodnotenie 6% p.a.
vklad 21.600 €
zisk pred zdanením 4.323 €
Vidíme, že medzi zhodnotením, ktoré nám jednotlivé produkty ponúkajú, je podstatný rozdiel, preto by sme mali výberu venovať dostatočnú pozornosť.
Ako som už spomenul, vždy bude možnosť “dofinancovať” chýbajúcu sumu úverom zo stavebného sporenia, alebo spotrebným úverom v prípade, že bude mať klient dostatočne vysoký príjem.
Vytvorenie finančnej rezervy na financovanie časti kúpnej ceny je však jednoznačne najlepšia a najlacnejšia voľba. Naopak ďalšie zadlžovanie môže byť časovaná bomba, najmä keď začne mladý pár plánovať založenie rodiny a na niekoľko rokov bude rodinný rozpočet postavený len na jednom príjme.
Vedeli ste, že okrem bežnej hypotéky existuje aj INTELIGENTNÁ hypotéka?
Inteligentná hypotéka využíva HYPOREZERVU a práve vďaka hyporezerve môžete na celkovom preplatení hypotéky ušetriť aj niekoľko tisíc eur.
2. DOKLADOVANIE PRÍJMU
V súčasnej dobe prebieha diskusia NBS a Bankovej asociácie o spôsobe dokladovania príjmu. Pri zamestnancoch sa v zásade nič nemení, ja však možné, že sa obdobie posudzovania príjmu predĺži na 6 mesiacov.
Otázne je skôr, ako to dopadne pri podnikateľoch, živnostníkoch, tzv. komorových klientoch a vybraných sprostredkovateľoch. Tam totiž doteraz bolo možné posudzovať príjmy percentuálne z obratov, alebo pri tzv. komorových klientoch paušálne.
Je možné, že sa bude vždy striktne vychádzať iba z daňového priznania a naviac bude musieť podnikateľ dokladovať aktuálny príjem. V praxi by to znamenalo nárast byrokracie.
Keby ste napríklad žiadali o hypotéku v júni, okrem daňového priznania za predchádzajúci rok by ste museli banke predložiť aj aktuálne účtovné výkazy, ktoré by mali potvrdiť, či máte stále rovnaké, alebo podobné príjmy ako v minulom roku.
Pokiaľ patríte do tejto diskutovanej kategórie a plánujete hypotéku, podľa môjho názoru by ste určite nemali čakať s vybavením hypotéky veľmi dlho.
3. FINANČNÝ VANKÚŠ
Pri posudzovaní bonity klienta (schopnosť splácať) bude banka musieť postupne zarátať rezervu vo výške až 20% zo súčasného disponibilného zostatku.
Ukážme si to znovu na jednoduchom príklade:
Máte čistý príjem 1.000 €
Životné náklady na osobu 200 €
V súčasnosti vám ostáva na splátku hypotéky 800 € v prípade, že žiadate o hypotéku sám a nemáte iné záväzky. Po novom vám banka ešte odráta od sumy 800 € finančný vankúš, teda akúsi rezervu vo výške 20%, čo je 160 €.
Disponibilný zostatok sa teda o túto sumu zníži a z pohľadu banky vám bude ostávať na splátku hypotéky 640 €.
Pri súčasných podmienkach by sme získali hypotéku vo výške 56.000 € so splatnosťou 30 rokov a s úrokovou sadzbou 1,49% p.a., čomu odpovedá mesačná splátka hypotéky 193 €.
Keby sme uvažovali o väčšom byte a výška hypotéky by bola povedzme 120.000 €, pri splatnosti 30 rokov a úrokovej sadzbe 1,49% p.a. by bola mesačná splátka vo výške 413,57 €.
V oboch prípadoch by dnes bola hypotéka z pohľadu schopnosti splácať schválená.
CHCELI BY STE VEDIEŤ AKÝM CHYBÁM SA VYHNÚŤ PRI VÝBERE HYPOTÉKY?
Použite si kľúčové otázky z ebooku a položte ich bankovému pracovníkovi, alebo poradcovi. Výsledkom bude, že sa vyhnete nevýhodným podmienkam, ktoré sú niekedy na prvý pohľad nenápadne skryté za premyslený marketing.
Ebook si môžete STIAHNÚŤ ZDARMA TU.
4. STRES TEST + 2% K AKTUÁLNEJ ÚROKOVEJ SADZBE
Stres test + 2% funguje ako odporúčanie NBS už v súčasnej dobe, ale po novom bude už v rovine opatrenia a bude sa aplikovať okrem novej hypotéky aj na existujúce záväzky.
Ukážeme si to znovu na našom príklade, ktorý sme začali vyššie a máme dané parametre hypotéky, teda splatnosť 30 rokov a úrokovú sadzbu 1,49% p.a.:
Pri hypotéke 56.000 € by banka posudzovala príjem pri úrokovej sadzbe 1,49% p.a. + 2%, teda výsledná úroková sadzba pre posudzovanie by bola 3,49% p.a., čomu zodpovedá mesačná splátka hypotéky 251,15 €.
Keby sme uvažovali o väčšom byte a výška hypotéky by bola 120.000 €, banka by posudzovala príjem pri úrokovej sadzbe 1,49% p.a. + 2%, teda výsledná úroková sadzba pre posudzovanie by bola 3,49% p.a., čomu zodpovedá mesačná splátka hypotéky 538,18 €.
Aj tu by v oboch prípadoch dnes bola hypotéka z pohľadu schopnosti splácať schválená za predpokladu, že klient nemá iné záväzky.
V dnešnej dobe je bežné, že máme na svojich účtoch povolené prečerpanie, tzv. debet a tiež sú v móde kreditné karty. Pokiaľ takéto produkty používate, práve tie vám môžu urobiť škrt cez rozpočet.
Banka bude pri posudzovaní schopnosti splácať hypotéku predpokladať, že 3% z úverového rámca je váš mesačný záväzok.
Pri úverovom rámci kreditky 1.000 € sú 3% 30 € a pri povolenom prečerpaní s limitom 3.000 € je 3% 90 €, čo by sa vo vašich výdavkoch prejavilo spolu ako záväzok 30 € + 90 € = 120 € a to bez ohľadu na to, či tieto produkty využívate.
Poďme sa pozrieť, aký by bol výsledok posudzovania schopnosti splácať.
Disponibilný príjem po aplikovaní Finančného vankúša 20% je 640 € mesačne
Pri hypotéke 56.000 €
Výška splátky po Stres teste + 2%: 251,15 €
Záväzky kreditka + prečerpanie: 120 €
Bilancia: + 268,85 € = hypotéka by BOLA schválená
Pri hypotéke 120.000 €
Výška splátky po Stres teste + 2%: 538,18 €
Záväzky kreditka + prečerpanie: 120 €
Bilancia: -18,18 € = hypotéka by NEBOLA schválená
Ak náhodou máte už teraz nejakú existujúcu hypotéku, alebo spotrebný úver, potrebujete si uvedomiť, že Stres test + 2% sa bude pri posudzovaní schopnosti splácať novú hypotéku vzťahovať aj na tieto úverové produkty.
+ 5. ŠTÁTNY PRÍSPEVOK PRE MLADÝCH (ŠPM)
V tejto oblasti by sa nemalo síce nič meniť v zmysle opatrení NBS, ale pri plánovaní hypotéky v roku 2017 je to dôležité kritérium. Dlhodobo platí, že v druhom štvrťroku získajú nárok na príspevok pre mladých aj klienti s trocha vyšším príjmom ako po zvyšok roka.
- Prečítajte si: Kupujete nehnuteľnosť? Hypotéka a jej proces v 7 krokoch
Dôvod je jednoduchý. Výška príjmu sa posudzuje vždy podľa hranice 1,3-násobku priemernej hrubej mzdy v národnom hospodárstve. Výška hrubého príjmu sa vždy stanovuje na nadchádzajúci kvartál.
Vo viacerých odvetviach sa na konci roka vyplácajú odmeny, bonusy, 13. a 14. plat a to má samozrejme vplyv na vyššie spomenuté kritérium.
AK SA TI ČLÁNOK PÁČIL, ZDIEĽAJ HO S PRIATEĽMI ?
Petr Hechtberger sa dlhodobo profesionálne venuje financiám.
Pomáha klientom zjednodušiť ich šanóny plné finančných produktov, ktoré pre nich často nie sú výhodné v porovnaní s konkurenciou. Poskytuje komplexné finančné sprostredkovanie a publikuje odborné články o financiách písané ľudskou rečou.
Bol vymenovaný ako TOP finančný sprostredkovateľ pre Fincentrum a.s.
Viac informácií na www.hechtberger.com.