Prenájom ako jednoduchý príjem? Realita je zložitejšia
Mať nájomníka a pravidelné mesačné platby na účte znie ako ideálny pasívny príjem. V skutočnosti však prenajímanie nehnuteľnosti prináša celý rad povinností, ktoré si mnohí vlastníci neuvedomujú – alebo ich jednoducho podcenia.
Ako upozorňuje daňový poradca Michal Šúrek, problémy s úradmi väčšinou nevznikajú zo zlého úmyslu, ale preto, že prenajímatelia „prehliadnu niektorú z povinností“.
Registrácia na daňovom úrade nie je dobrovoľná
Jednou z najčastejších chýb je ignorovanie registračnej povinnosti. Ak začnete prenajímať nehnuteľnosť ako fyzická osoba, musíte sa registrovať na daňovom úrade – a to najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po začiatku prenájmu.
Ak túto povinnosť nesplníte, hrozí vám pokuta, ktorá môže začínať už na úrovni 60 eur.
Prekvapivo veľa ľudí túto základnú administratívu podceňuje, čo je často prvý krok k problémom s finančnou správou.
Daňové priznanie: hranice, termíny a realita
Príjem z prenájmu patrí medzi zdaniteľné príjmy a musí sa uvádzať v daňovom priznaní fyzickej osoby typu B.
Povinnosť podať daňové priznanie vzniká vtedy, ak celkové zdaniteľné príjmy za rok 2025 presiahnu 2 876,90 eura.
Termíny sú pritom jasne stanovené:
– základná lehota je do 31. marca 2026
– odklad je možný do 30. júna 2026
– pri zahraničných príjmoch až do 30. septembra 2026
Dôležitý detail: z príjmu z prenájmu je oslobodených prvých 500 eur ročne. Do základu dane sa teda započítava len suma nad tento limit.
Konkrétny príklad z praxe
Ak prenajímateľ zarobil napríklad 6 600 eur za rok a nemal iné príjmy, musí podať daňové priznanie. Po odpočítaní oslobodených 500 eur sa totiž do základu dane započíta 6 100 eur, čo je výrazne nad hranicou 2 876,90 eura.
Takéto jednoduché príklady ukazujú, že povinnosť priznať príjem vzniká pomerne rýchlo, aj pri relatívne bežných sumách.
Výdavky: čo si môžete odpočítať a čo nie
Na rozdiel od podnikania si prenajímatelia nemôžu uplatniť paušálne výdavky. Uznateľné sú len skutočné a preukázateľné náklady.
Patria sem napríklad:
– energie a služby spojené s bývaním
– príspevky do fondu opráv
– náklady na zariadenie (napr. nábytok či spotrebiče)
Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, možnosti sa rozširujú aj o:
– odpisy z obstarávacej ceny
– opravy a technické zhodnotenie
– úroky z úveru či poistenie
Dôležité pravidlo: ak si uplatníte oslobodenie 500 eur, musíte rovnakým pomerom krátiť aj výdavky.
Výdavky v číslach
Ak prenajímateľ dosiahne príjem 7 440 eur a výdavky 2 250 eur, po zohľadnení oslobodenia sa do základu dane započíta 6 940 eur. Výdavky sa následne upravia pomerne – v tomto prípade na 2 098,79 eura.
Takéto prepočty bývajú častým zdrojom chýb, najmä ak si ich majitelia robia bez odbornej pomoci.
Pozor na to, čo zákon neumožňuje
Prenajímatelia často prehliadajú aj niektoré obmedzenia:
– nie je možné vykázať daňovú stratu z prenájmu
– výdavky možno uplatniť maximálne do výšky príjmov
– nezdaniteľnú časť základu dane si pri čisto pasívnych príjmoch neuplatníte
Tieto detaily môžu výrazne ovplyvniť konečnú daňovú povinnosť.
Evidencia a zmluvy: základ bezproblémového prenájmu
Aj keď sa to môže zdať ako formalita, vedenie evidencie príjmov a výdavkov je kľúčové. Prenajímateľ síce nemusí prikladať účtovné výkazy k daňovému priznaniu, no musí byť schopný všetky údaje preukázať.
Zároveň je dôležité mať správne nastavenú nájomnú zmluvu a prehľad o platbách, čo môže výrazne uľahčiť prípadnú kontrolu zo strany úradov.
Najčastejšie chyby prenajímateľov
Z praxe vyplýva, že problémy sa opakujú:
– zabudnutie na registráciu na daňovom úrade
– nepodanie daňového priznania
– nesprávne uplatnenie výdavkov
– neznalosť hraníc a termínov
Ako upozorňujú odborníci, väčšina týchto chýb vzniká z nepozornosti, nie zo zámeru obísť zákon.
Prenájom sa oplatí, ale len pri dodržaní pravidiel
Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť stabilným zdrojom príjmu, no len vtedy, ak majiteľ zvládne všetky povinnosti – od registrácie cez evidenciu až po správne zdanenie.
Rok 2026 tak prináša jasné posolstvo: kto chce z prenájmu profitovať bez stresu, musí mať prehľad v číslach, termínoch aj pravidlách. Inak sa z výhody môže rýchlo stať nepríjemná finančná komplikácia.