K napísaniu tohto článku ma inšpirovala jedna diskusia. Témou bola aktuálna ponuka bánk na fixácie na úrovni 0.89% p.a. na 5 rokov.
Postupne sa táto diskusia preniesla do roviny – je lepšie mať krátky fix (na 1-3 roky) a nižšiu sadzbu alebo radšej dlhší fix (na 7-10 rokov) i keď za cenu vyššieho úroku.
Odpoveď na túto otázku je, ako pri väčšine finančných otázok:
“To záleží na vašej konkrétnej situácii”.
Poviem vám teda, aké boli moje dôvody, ktoré rozhodli v prospech fixu na 10 rokov pri sadzbe 1.29% p.a.
- prečítajte si: Je lepšie splácať hypotéku alebo peniaze investovať?
1. Manažment rizika
Ak sa pozriete na najbohatších ľudí sveta, zistíte, že v živote využívali páku. Najmä finančnú, ale aj informačnú, marketingovú atď.
Finančná páka je rýchlodráhou k bohatstvu.
Požičiate si od banky peniaze, kúpite za tieto peniaze aktívum, ktoré vám mesačne prináša pozitívny cashflow a necháte biznis alebo nájomníka, aby tento úver postupne splácal.
Opakujte do zblbnutia a užívajte si bohatstvo.
Na druhej strane, ak sa pozriete, prečo skrachovala väčšina ľudí či firiem zistíte, že za tým bola najčastejšie finančná páka.
Hmm, máte teda či nemáte používať páku? Odpoveď je v tomto prípade celkom jednoduchá.
Ak si majetok ešte len budujete, potom budete musieť podstúpiť pár rizík. Jedným z nich môže byť aj riziko finančnej páky.
Ak však už máte majetok vybudovaný a stačí vám jeho mierny rast, potom posledné, čo chcete, je mať riziko, že finančná páka zatlačí opačným smerom a vymaže vašu Net worth.
Keďže ja som už dosiahol finančnú slobodu, je pre mňa manažment rizika výrazne dôležitejší ako maximalizácia výnosu.
2. Vývoj úrokových sadzieb
So svetovou ekonomikou to nevyzerá v najbližších pár rokoch ružovo. Ak príde kríza, pôjdu úroky dolu.
To je totiž štandardná odpoveď centrálnych bánka na krízu.
Je teda nezmysel fixovať si úroky na desať rokov, keď o pár rokov budú sadzby ešte nižšie. Toľko veštenie z krištáľovej gule.
Pravdou však je, že ani ja, ani nikto iný netuší, čo sa stane. Úroky na hypotékach môžu ísť dole ale aj hore.
Takmer nezávisle od toho, čo spraví Európska centrálna banka (ECB). Prečo? V krízových rokoch 2008-2010 som pracoval zhodou okolností v banke.
Vtedy som pochopil jednu dôležitú vec. Úrokové sadzby na hypotékach na Slovensku až tak nezávisia od sadzby ECB.
Banky na Slovensku sú totiž zdravé a podnikajú rozumne, čo sa o zahraničných bankách veľmi povedať nedá.
Poskytnuté úvery dokážu pokryť z vkladov bežných ľudí a firiem (samozrejme za pomoci frakčného bankovania – ak tomuto konceptu nerozumiete, prichádzate o veľa).
Požičiavať si teda od iných bánk ani ECB veľmi nemusia (teraz to veľmi zjednodušujem).
Ako teda vzniká sadzba na hypotékach?
Hypotekárna sadzba = náklady získania zdrojov + marža banky+ riziková prirážka.
Náklady získania zdrojov – keďže vám banka platí na termínovanom účte približne nulu, jej náklady na získanie zdrojov sú momentálne okolo nuly (odhliadam od nákladov na povinné minimálne rezervy atď).
Marža banky – tá závisí od konkurenčného boja, ale niečo banky zarobiť na úveroch musia.
Riziková prirážka – banka počíta s tým, že časť úverov sa dostane do problémov a nebude splácaná.
Ak je nesplácaných úverov viac, je táto sadzba vyššia. Ak menej, je táto sadzba nižšia.
Čo sa teda stane v prípade krízy?
Náklady na získanie zdrojov – rovnaké resp. mierne môžu klesnúť, ak ECB zníži úroky.
Marža banky – ostane približne rovnaká, resp. banka bude chcieť mierne vyššiu maržu kvôli zvýšenému riziku.
Riziková prirážka – môže výrazne VZRÁSŤ! Ak totiž prestane viacero ľudí splácať svoje úvery, potom musí banka svoju rizikovú prirážku zvýšiť.
Celková sadzba na hypotékach teda môže vzrásť napriek tomu, že sadzba ECB klesne!
Navyše, počas krízy je ochota bánk fixovať úroky na dlhšie obdobia či dokonca bojovať o klientov výrazne znížená.
Ich hlavným (jediným?) cieľom počas krízy je prežiť! Ak to má znamenať, že už neposkytnú žiadny nový úver, spravia to.
Dobre si pamätám, ako sme v tom čase nemohli poskytovať nové úvery. Úplný stop…
Buďte preto opatrný s konštatovaním – keď narastú úroky/ keď príde kríza, prefixujem si hypotéku na dlhšie obdobie.
Možno vám totiž takú ponuku žiadna banka v tom čase nedá.
Na druhej strane. Ak je rozdiel v mesačnom úroku vo výške 1.29% (10-ročný fix) – 0.89% (5-ročný fix) = 0.4% p.a., potom získate za prvých päť rokov (kedy vám skončí 5r fix) “náskok” v úrokoch vo výške 5 x 0.4% = 2.0%.
Aby ste na tom prerobili oproti 10r fixu, museli by sadzby na zvyšných 5 rokov vzrásť na minimálne (1.29 x 5 +1.2)/5 = 1.53% p.a..
Čo hovorí vaša krištáľová guľa – stane sa to?
3. Ušetrené peniaze
Koľko som mohol ušetriť, ak by som zvolil kratší fix a nižšiu sadzbu?
Pozrime sa na sadzbu 1.29% p.a (10-ročný fix) a sadzbu 0.89% p.a. (5-ročný fix), pri sume 100.000 eur.
Splátka 10r fix – 335 eur; Splátka 5r fix – 316 eur Rozdiel – 19 eur x 12 mesiacov = 228 eur Rozdiel v splatenej sume za rok (nižší úrok znamená, že splácate viac istiny) – 2 747,81 € vs 2 921,24 € = 174 eur Spolu – 402 eur.
Vynásobte počtom rokov (5 v tomto príapde) a dostanete sumu, o ktorú “prídete”. Samozrejme ak máte úverov viac, je táto suma vyššia.
Je to veľa či málo? Zopakujem len odpoveď z úvodu: “To záleží na vašej konkrétnej situácii.”
Pre mňa je táto suma nezaujímavá v porovnaní s možným rizikom.
4. Pokojný spánok
Je na nezaplatenie. Ak ste kúpili správne nehnuteľnosť, mala by zvládnuť aj mierne navýšenie úrokovej sadzby.
Ponuka od mojej banky navyše bola – znížime ti sadzbu a ešte ti k tomu pridáme 10 ročný fix. To je ponuka, ktorá sa neodmieta.
Viem, že za desať rokov mi inflácia rozožerie časť môjho úveru a dovtedy môžem pokojne spávať, pretože ma prípadný (aj keď možno nepravdepodobný) rast sadzieb výraznejšie nezasiahne.
Na záver
Faktom je, že mám nepomerne viac hypoték, ako “bežný” človek.
Mám dokonca tabuľku, kde mám uvedené kedy presne mi končia fixy na jednotlivých úveroch.
Snažím sa vyhnúť situácii, aby mi v jednom roku končili dva a viac fixov.
Ak mi totiž skončí jeden fix a nové sadzby budú výrazne vyššie, ustojím to a za rok nájdem riešenie (predaj, splátka časti úveru…).
Ak by mi však skončili v jednom roku povedzme dva-tri úvery a nový fix by bol výrazne vyšší ako ten starý, mohol by som mať problém ustáť takéto navýšenie mesačných splátok.
Manažment rizika. Ak by som mal jednu-dve hypotéky, tak by som pravdepodobne trochu zariskoval a zobral kratší fix za nižšiu sadzbu.
Ak sa však sadzby náhodou posunú výraznejšie hore, pri počte mojich hypoték by mohli moje podnikanie zruinovať. To si nemôžem dovoliť.
- Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy „Investovanie do nehnuteľností od A po Z“